【第2のニセコ誕生か⁉】北海道ニセコ、ルスツは本当に儲かるのか？Part3

今回は坪単価900万円、地価上昇ランキング6年トップを走り続けたニセコに続き、2022年から地価の上昇率がニセコを追い抜いた隣町ルスツで何が起きているのかを解説します。

不動産投資に興味がある方はこの地域の盛り上がりと将来性がどれくらいなのか、現地調査、また私の投資家仲間の実体験を踏まえてますので参考にしてください。

この記事ではもともと家賃4000円の建築学生が米国大手証券会社ゴールドマンサックスに入社して勉強し、その後人生を通して投資を行っている筆者が、

実際に今から金融、投資の勉強をはじめてみようという方に向けて知っておいてほしい知識を紹介します。

なお、個別でいろいろ聞きたいという方のために無料LINEグループもありますのでぜひ登録してみてください。

前回までのおさらい

Part1では北海道が日本の中で地価上昇率がトップを独占している現状と、なぜニセコとルスツの地価がそんなに上昇しているのか、また海外の投資家は何を見て投資しているのかを解説しました。

【日本イチの地価上昇率】北海道のニセコとルスツは本当に儲かるのか？Part1

続く、Part2では、ニセコに注目し、実際にどういった外資系がプロジェクトを行っているのか、に注目。

アメリカ、シンガポール、香港など、特に香港イチの大富豪、李嘉誠の次男が会長を務めるPCPDが開発しているHANAZONOリゾートを解説。

アッパーヒラフでは坪単価900万円前後で取引されている現状を紹介し南北、東に開発がそれぞれの企業で進んでいることがわかりました。

花園、蘭越エリアは坪単価まだ20万円程ですがカペラやアマンが既に行っている開発が進めばアップサイドはまだあると見えます。

そして、今回はPart3

なんと今年地価の上昇率はルスツがニセコを超えました。

Part1で紹介したワールドスキーアワードでもすでにニセコからルスツに1位の座が変わっているのです。

そんなルスツはどんな地域なのかを解説していきます。

ルスツとは

ニセコで一番有名な山である羊蹄山沿いに車で30分ほど行ったところにあるのがルスツです。

新千歳空港からしたらこちらの方がニセコよりも近いのです。

Part1から読んでいただいている方はだいたい位置関係がわかってきましたかね。

さてこのルスツの中心的部分にあるのがルスツスキーリゾート（加森観光運営）です。

主にイゾラ、イースト、ウェストの3つの山でできており、ニセコにも負けないくらいの充実度があります。

このルスツに進出している外資系ホテルで有名なのがウェスティンです。

ウェスティンルスツリゾートというホテルがゲレンデにほぼ直結の場所にあり、3つの山を自由に行き来できます。

現地に行ったらこの存在感はすごいです。中めちゃめちゃおしゃれです。

さらにこちら土地が広いおかげでゴルフコースでも有名です。

この写真を見た時にみなさん一つ気づきませんでしたか？

「なんか遊園地みたいなのある？」

そうなんです。このウェスティンルスツリゾートの前にあるのがルスツリゾート内の遊園地です。

なんとこの遊園地2021年には40周年を迎えた歴史ある遊園地で、かつ北海道最大級の規模の広さです。

アトラクション以外にもラフティング、ホテル、バーベキュー、登山、花火、いちごフェア、動物とのふれあいなど、要は全部詰まっています。

札幌や新千歳から車で1時間半で着くため、道内でもかなりの人気、夏は激混みです。

このルスツリゾートがワールドスキーアワードでスキーリゾート部門とスキーホテル部門を2017年から独占中なのです。

ルスツの開発状況

このルスツエリアの中心をとおる国道が230号線と言って、道内でも夏のルスツリゾートめがけて大渋滞が起こる場所です。

このあたりは土地なのか、それともコンドミニアム式にして売り出し中なのかで坪単価は全く違います。

だいたい土地だけの場合坪単価はウェスティンの周りで20万円前後です。

ところがコンドミニアムをおしゃれに立てれば坪単価は最高600万円まで跳ね上がります。

特に一番最近できたのは赤③のザヴェールルスツというコンドミニアムなのですがこちらサイトで売り出されている価格はペントハウス、296㎡で

5億7000万円！

坪単価に直すと630万円くらいですね。

ニセコと違うところはこのようなペントハウスはまだまだ少ないということです。

そもそもルスツが盛り上がってきた理由の一つに、ニセコの地価が高すぎて逃げてきた個人投資家が入り込んだというのがあります。

なので割と小さなコンドミニアムがぽつぽつ建ってきています。特に大通りから一本道を入れば以下のようなコンドミニアム地帯になります。

実際に現場に行くと英語表記で看板が立っています。

上記写真は赤⑥のRusutsu Chaletsというコンドミニアム分譲地です。

看板を見たらわかりますが2億7500万円で287㎡なので坪単価320万円程です。

ニセコでは羊蹄山が人気でしたが、このあたりで人気なのは尻別岳という山です。

滑りはできませんが登山などで人気です。こうやってみると羊蹄山には劣りますが迫力のある山であることがわかります。

赤⑤で囲われている部分がいずみかわゴルフコースというルスツリゾートが運営するゴルフコースなのですが、このルスツの地域は開発が北側、特に尻別岳前方に広がっていっている印象です。

今は坪単価20万円程ですが、いずれ開発が広がってくればまだまだ上昇余地はあるでしょう。

逆に20万円以下で買うことができたらかなりお得ということになります。

投資家仲間インタビュー（泉川開発編）

今回は私の事業家仲間の方々がこのルスツで不動産開発を行っているということでそちらもインタビューしてきました。

ウェスティンルスツリゾートから車で4分という近さ、地図上でいうと赤⑥のすぐ上の部分ですね。

国道沿いで尻別岳も見えてかなり立地はいいです。

赤い部分は土地の一部ですね。

全体で取得坪数は3万坪を超えるそうです。

なによりすごいのは造成作業を自分たちで工事しているということ。

道路を引き込みしかもこの道路を村に寄付することにより、留寿都村では初めての大型道路寄付となったそうです。

これをすることにより、村が管理してくれ冬の除雪なども自分たちでする手間が省けるわけですね。

下記写真は分譲例。まだ造成中ですが、最終的にはこのように分譲しての売却も視野に入れているそうです。

そしてこの道路沿いですが、すでにメンバー内でコンドミニアム型のホテルを建設してすでに運営が始まっています。

中身はおしゃれで家族や友人と泊まるのも最適ですね。稼働率も上々らしく、まさに自分たちで土地の値段をあげていくデベロッパー的なお仕事です。

まさにリアルシムシティですね。

ニセコと違い、土地の価格を安く仕込めるため、仮に3万坪を坪5万円で仕込み、それを市場価格の15万円ほどで売れたとしたらみなさん利益はいくらになるでしょうか。

（15万円-5万円）×3万坪＝30億円

です。

なかなかいかついですね。

ニセコの成長をすでに見ていた投資家は利益率で狙うのでこのようにルスツの方に来て、まだ伸びてないからこそ狙える伸びを取ろうとしています。

私が現地で外資系の不動産会社とミーティングさせていただいてもやはり上級者はみんなルスツに来てニセコと同じ現象を取ろうとしているみたいです。

たしかにニセコだと坪200万円が坪600万円になるかもしれませんが、

ルスツの方だとラッキーで安く仕入れられて中には数千円の坪単価で仕入れられることもあるそうです。

2000円で仕入れた土地が20万円で売れたら利益は何倍でしょうか。

100倍です。

ビットコインも驚きですね。

このような理由でまだ資金的にも買える個人投資家がルスツには集まっているのです。

投資家仲間インタビュー（喜茂別ホテル編）

この投資家Kさんは国道沿い喜茂別町の方にルスツグランドキャビンというホテルを運営しています。

当時ニセコではゲストハウスがたくさんあったのですがルスツにはまだないということに気づき、ルスツでやってみようと決心。

もともとはぼろぼろドライブインで40人くらい泊まれる宿を1300万円で取得。

リノベーションを7000万円で行いました。

合計8300万円の投資を行い、2022年に営業開始。

宿泊料を個室5万円、ドミトリーが1万円設定。

それで稼働率は66％だったそうです。

結果的に一番人が入った2月は1300万円／月の利益が生まれシーズンの3ヵ月で3300万円ほどの利益が上がっているそうです。

まだコロナが完全に回復していなかった2022年でこの稼働率ですから、投資額に対するリターンは年間40％近くになります。

約3年あれば投資金額は十分回収できそうですね。

最終的に5年ほどで収益還元法で事業売却を狙っているそうです。

2022年のウィンターシーズンはタイ人が多く続いて香港などからも来ているそうです。

なんとスキーグッズの貸し出しは1式500万円程で揃えたものが、宿泊客の6割が使えるいう計算で1週間で元を取れたそうですｗ。

スキーグッズ事業だけでも儲かりそうですね。

しかもこのあたりでは焼肉屋さんがなかったということでルスツで唯一の焼肉屋さんを開いたそう。

私も宿泊させていただきましたが非常に快適で最近はサウナまでできたそうです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

Part1からしたら3部作で、これで北海道不動産企画はいったん終了です。

これからも土地の価格は上がっていきそうで、目が離せません。

定期的に行ってまた開発状況を報告させていただきます。

ルスツはまだまだ大型の外資系ホテルがはいってくるまでは時間がかかるかもしれません。

買って寝かせておくのももったいないのでゲストハウスや別荘地替わりに使い、上がったら売却という計画でも良さそうです。

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