【日本イチの地価上昇率】北海道のニセコとルスツは本当に儲かるのか？Part1

突然ですがみなさんは不動産価格が日本で一番上がっている場所はどこかご存じでしょうか。

しかも今年だけではないです。

ずーーーっとあがりつづけているのです。

さて、今日は私の投資家仲間のみなさんが実際に行っているニセコとルスツという土地の不動産が本当にそんなに盛り上がっているのか？

投資するにはどうしたらいいのか？などについて調査してきたので書いていきます。

この記事ではもともと家賃4000円の学生が米国大手証券会社ゴールドマンサックスに入社して勉強し、その後人生を通して投資を行っている筆者が、

実際に今から金融、投資の勉強をはじめてみようという方に向けて知っておいてほしい知識を紹介します。

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日本で一番の地価上昇率はどこ？

土地の価格を調べる時には公示価格というものを基準にして比べます。㎡単位での土地の価格を国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に発表します。

これでだいたい毎年どこの地域が上がったかなとわかるわけです。

そしてこちらが令和4年の分です。

日本で令和3年、4年と一番上昇しているところはどこでしょうか。東京だと思った人が大半ではないでしょうか。

実は北海道なのです

こちらは地価の上昇率（住宅）なんですが商業でみてもだいたい同じ、実はトップ10は全て北海道です。

全国の平均が+0.5％なんですが北海道の上昇率は26％ととてつもないことがわかると思います。

ちなみにこの北広島市というのは日本ハムファイターズの本拠地になる予定のエスコンフィールドHOKKAIDOが新設されて人気になりました。

ではここで、実はコロナ前の2020年までに6年連続地価上昇率1位になった街をご存じでしょうか。

その町の名前は倶知安町。

ニセコエリアでは有名な町です。

1年の上昇率は57.5％と驚異的です。では、この倶知安町の地価の推移を見てみましょう。

なんと2016年の地価は5万円だったのが2023年には30万円と約6倍になっています。

これはえらいこっちゃです。

ちなみに2022年の上昇率は+5.54％。

そして今年ニセコの上昇率を超えてきたのが隣町のルスツ村。

2021年の上昇率は+2.80％だったのが2022年の上昇率は+9.29％に爆発！

この異常な上昇率。

そして2020年から落ちた上昇率。そしてまた上がりだしている留寿都村の地価、

怪しいですねー

と、いうことで現地に調査に行ってきました。

ニセコが人気出た理由

現地に行ったら驚きですが、建っている建築物がおしゃれすぎます。

こんなの日本人がお金出して建てられないでしょってくらいのものがゾロゾロ建っています。

これ全部ニセコにある建築物です。

海外かと思っちゃいましたね。

ではなぜニセコの土地の価格がこんなに上がっているのでしょうか。

前回の章で土地の上がり方でコロナで少し上昇率が弱まったと書いてあるのでピンときた人いるんじゃないでしょうか。そしてこの西洋風の建物の数々、、、

気づきましたかね？

はい、土地の値段をあげているのは外国人です。

外国人がニセコを好む理由は大きく分けて以下です。

日本独自のパウダースノー

北海道ニセコにはパウダースノーといわれる有名な雪があります。

私自身もスキーをしに行ったのでわかるのですが雪質が全然違います。

ふわっふわっ

です。

このパウダーのような雪質が日本独自のものであり世界ではジャパンのパウダースノー、通称ジャパウといわれて親しまれているのです。

では、この他の国にはないジャパウが生まれるメカニズムを教えましょう。

小学生のころ「なぜ日本海側で積雪は多いのか」というのを習ったと思います。

シベリア大陸からくる冷たく大陸の風が季節風に乗って日本海を渡ってきます。

日本海は暖流と呼ばれており、そこを渡る冷たい風はこの暖流の上で多くの水蒸気を補給します。

そしてそれが中央山岳にぶつかることによって大雪を降らせるのです。

この水蒸気を多く含んだ空気がふわふわのジャパウを作る要因になっています。

「本州には中央山岳がありますが、ニセコにそんな大きな山あるの？」

と良い子なら質問きてきそうなのでニセコの山をご紹介。

こちらニセコのスキー場から私が撮影したものです。

蝦夷富士と呼ばれるこの羊蹄山を見れるか見れないかでも不動産価格は大きく変わります。

富士山に似てませんか？

それもそのはず、富士山の傾斜角度が28度に対して羊蹄山は27度とどの角度からみてもほぼ一緒なのです。

富士山をちっちゃくした感じですね。

ちなみにこの羊蹄山の高さは1898ｍ。

こういった山々があふれるニセコに湿った空気がぶつかることでパウダースノーは生まれるのです。

世界の雪が溶けても、、、

意外と知らない人も多いのですが、実は世界の積雪量が多い年ランキングTOP10の3位以上は青森以北なのです。

なぜそんなに多いのかというのは一つ前で解説しました。

そして今世界的に問題になっているのが地球温暖化。

2030年までに世界の平均気温は1.5℃上昇すると予想されています。

そうしたら雪が少ないところからスキーは楽しめなくなります。

海外の投資家はこういったグローバルの視点を持っているからこそ、最後までスキーを楽しめる北海道に投資魅力を感じているわけですね。

ワールドスキーアワード

WORLD SKI　AWARDSという有名な世界のスキー観光業界のオスカーともいわれる賞があります。

この賞ですが、数ある世界中のスキー場の中でも長年王座を取っていたのがニセコです。

なんと2013年から4冠です。

2013年？

はい、本日2回目のコナン君です。

ニセコの地価があがりだしたのが2015年ごろから。

そうなんです。このワールドスキーアワードで表彰されてから爆発的に海外の人たちがニセコに来るようになりました。ちなみに本当の発端はオーストラリア人がニセコの良さを地元に広めたのが外国人が入ってくるきっかけになったといわれています。

特にニセコの特徴としてはオフロードが多いということ。

通常スキーをする場合、安全なスキーコースだけしか行けない場合が多いです。

ですがスキーやる人は森の中や木の中を進みたいじゃないですか。

そういったオフロードスキーが楽しめるのって意外と日本にはなくてニセコはそういうのができるという意味でも海外のスキープレイヤーに人気なのです。

ところで2017年からどこがスキーアワード取ったと思いますか？

ルスツなんです。

しかもスキーリゾートカテゴリーとスキーホテルカテゴリーのダブルでルスツが取りました。

だんだん見えてきましたね？

スキー人口とスキーリゾート数の差

最後にもう一つ、ニセコが外国人投資家に好まれる理由があります。

それがスキー人口とスキーリゾート数の差です。

下記は潜在的スキー人口の各国人数です。

米国が2502万人であるのは予想が着くでしょうが、中国はこちら第3位の1320万人がスキーをします。

一方でリフトが5基以上ある世界のスキーリゾート数で見てみたらどうでしょうか。

すると米国が356個スキーリゾートがあるのですがなんと日本が第2位なのです。

この小さい島国が世界で2位というのはすごいですね。

一方中国は82か所しかスキー場がありません

中国は自国でスキー人口が多い割にリゾート数は少ないため外国に出るしかないのです。というか、アジアの人は基本日本に来るしかないというのが見てわかると思います。

特に中国は内陸部は冬季の気温が-20℃と極寒である反面人工降雪で天然の積雪はあまりないです。

先ほど示した通り雪を降らすには水分が必要で、大陸の奥では水分をなかなか含みません。

一方日本の北海道は冬季の気温が-10℃に届かない上に積雪量も豊富ということが海外のアツい需要を維持すると投資家の間で予想されていることから北海道が人気になるわけですね。

今後も上がるの？

「もうそんなに上がってしまっていてこれからも上がるの？」

と、思った方もいらっしゃるでしょう。

Part2で解説しますがニセコの地価はかなり上昇しています。

正直東京の銀座もびっくりの値段です。

ですが外資系がそんなに入ってきてはいるものの絶賛開発中なのも事実。

今ニセコに行くには東京から新千歳空港まで2時間、そこから車で2時間ですが、

新幹線で1本でいけるようになります。

私も工事現場見に行きましたが絶賛工事中でした。

この倶知安駅（ニセコの近く）に新幹線が敷かれるのですが、これが開通するとさらに外国人は増加する見込みです。

もちろん2030年北海道がオリンピックの候補地に名乗りを上げているという話もあります。

そちらはあったらいいなですが、新幹線はもうこれだけ工事をしているわけですから後ろには引けません。

ここまでは上昇が続くんじゃないかと個人的にも予想しています。

コロナ前の上昇率を考えたらまだまだ伸びしろはあるはずです。

まとめ

今回は「北海道の盛り上がり」について書きました。

実際地価の上昇率がずーーっと1位だったこと。なぜ外国人がこんなに押し寄せているのか。理由を調べてみたらいろいろわかりました。

Part1は外国人が北海道を注目している理由について書きました。

Part2では実際にニセコ、ルスツの土地がどれくらいで、どこが注目されているのか、投資するにはどうしたらいいのかについて書いていきます。

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